再抑房價 砍向建商融資
更新日期:2010/09/27 03:26 黃琮淵／台北報導
中國時報【黃琮淵／台北報導】
房市量縮價不跌，逼央行再出狠招，威力強大的「選擇性信用管制」大刀，將由房貸揮向土、建融資。除放款成數以六成為限、利率二％起跳外，針對「只養地不開發」的建商，也會強制退場，最快本周四理監事會公布實施。
此一措施可望對建商產生相當大的壓力，搶地、養地的建商壓力將加大，推案量與速度可望放緩，藉此讓房市降溫。至於是否能讓房價下降，則仍需視利率與資金情況而定。
央行最新統計，七月底建築融資餘額，達一.一四兆元的歷年新高。值得注意的是，自從在去年十月央行「關切房市」以來，建築融資餘額不減反增，平均每月增加一六○億元，出現「央行管愈多、建商借愈兇」的奇特現象。
相關人士指出，從近期的幾個大型標地案，標價屢創新高來看，顯示央行若無同步管控土、建融資，整體房價很難回到合理水準。
為免低利資金成為哄抬房價幫兇，據了解，央行將雙管齊下，同時管控放款成數及利率。成數原則上以六成為限，且為避免銀行利用「市場回收法」過度融資，將強制要求以「歷史資料比較法」作為鑑價、核貸基礎。
行庫主管表示，這幾年房價飆漲，若以「歷史資料比較法」核貸，建商能貸到的錢較少，許多銀行為了搶生意，都改採將建商購地、開發成本和合理利潤（通常是兩到三成）均納入的「市場回收法」估價，就算成數再低，建商貸到的錢還比用「歷史資料比較法」多。
行庫主管認為，如果央行只規定成數，但未對估價標準統一，屆時土、建融資版的「選擇性信用管制」，將如同空包彈，對穩定房價難有效果。
央行官員坦承，近月對銀行土、建融資金檢時，確實發現有銀行透過「市場回收法」過度融資，讓建商大量套取資金，已要求限期改善。但是否會明文規範，官員則不願證實，僅強調「這是一個不錯的方向」，將留待理監事會再做討論。
由於金融機構游資充沛，殺價搶貸屢見不鮮，央行也考慮，未來將以二％為土、建融利率底線，避免建商遊走於公民營銀行間，利率愈殺愈低。
而針對建商用銀行的錢養地，但沒有實質開發進度，卻坐擁土地增值的暴利，央行也要求銀行核貸土建融資時，訂出開工期限及明確退場機制，如建商申貸後一年內卻遲未動工，額度將全數收回。
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