行庫祭內規？！土融上限不得超過拍賣底價
回應(0) 人氣(129) 收藏(0) 2010/09/27 15:27
精實新聞 2010-09-27 15:26:42 記者 蕭燕翔 報導
市場傳言，央行本週四理監事將針對土建融資，祭出新一波的信用管制，行庫主管普遍認為，因近一年以來土地標價行情屢創新高，在居高思危下，已少有採「市場回收法」核定貸放比例的個案，土地融資多數係採內部鑑價模式，給予六至七成的貸款上限。惟據悉，在投資買盤不斷換手、墊高土地標價行情下，已有部分行庫祭出內規，土融放款上限以不得超過拍賣底價為限，限縮曝險。
央行六月底理監事會針對投資客房貸，祭出區域性的選擇性信用管制，業界評估，雖讓購屋熱潮稍稍降溫，不過，因「土地稀有論」主導，大台北地區的土地標價行情，仍一路創高，以上週出爐的新莊副都心案為例，每坪標出232.22萬元的區域新天價，溢價率更高達113%，再度震驚市場。
因土地標售行情飆升不止，觸動央行最敏感神經，業界也預期，央行信用管制將由六月的投資客房貸，擴大適用至土建融資，最悲觀言論甚至預期，恐比照1989年的「228信用管制」，祭出土建融貸款不得超過公告現值1.4倍或造價五成、限縮貸款期限、暫停無擔保購地貸款等。
對於央行是否擴大土建融的信用管制，各家行庫看法不一，不過，對一路飆高的標售走勢，多數銀行業務主管坦言，不少確實已偏離常態，需要居高思危。大型行庫主管就指出，無論是以週邊腹地、取得成本及交通便利性來說，此次取得副都心標案的企業，釋出將於該地建立企業總部，真實性多少，確實還有待觀察。
據了解，央行自六月底釋出房市的信用管制方案後，即定期性要求銀行主動申報相關貸款餘額、平均利率等，例行性檢查也針對購屋及修繕貸款、土建融資格外關注。而據多數行庫自評，目前土建融資的核貸比例，多落在六至七成，除少數指標大型或往來紀錄特別優良的客戶外，八至九成的土建融資利率都有2%以上水準。
在核貸比例差異不大下，目前爭議最大的，反倒是前段的土建融鑑價。三商銀主管坦言，先前有部分民營銀行搶貸，土地融資鑑價即以該行額度乘上1.5倍，變相提高貸放金額，如何讓各家銀行鑑價基礎趨於一致，才是央行風險控管應管制的關鍵。
對此，近期市場也傳出，央行有意明訂，未來土建融資鑑價基礎，一律需採「歷史資料比較法」，取代「市場回收法」(土地及興建成本加上合理利潤)，對此，受訪行庫主管表示，除非風控特別寬鬆的銀行，否則應該很少有銀行採市場回收法，計算合理貸放比。因該法一旦面臨不動產行情反轉，擔保品價值可能跌破貸放金額，將風險全數轉嫁銀行，多數銀行應是採個別內部的鑑價模式，決定貸放金額。
不過，對於土地標價一路高漲，行庫主管多坦言，需要居高思危，據悉，近月已有行庫釋出內規，雖土地融資上限可達取得成本的八成，惟不得超過拍賣底價，以新莊副都心案為例，整體溢價率達113%，若以拍賣底價為限，等於最高土融核貸比例將低於五成，其他銀行是否跟進，值得關注。
三商銀主管也說，先前央行僅針對投資客，限縮房貸放款比例，對手上不缺資金的投資客來說，還是隔靴搔癢，若要管制不動產的投機氣氛，從投機買盤下手的成功機率，應該比較高，而先前經驗，一旦比照「228信用管制」，絕對有效，只是正臨經濟復甦趨緩及五都選舉之際，是否有其他考量，就有待觀察了。
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