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5招破解第2屋貸款地雷

拿出第1屋銷售證明 或透過贈與修繕貸款解套

【廖芸婕╱台北報導】6月底中央銀行升息半碼並祭出選擇性信用管制，無疑對房市投下一顆震撼彈，民眾購買第2屋困難度提升，換屋族也擔心被視為投資客。專家表示，拿出第1屋銷售證明文件，是最穩當做法，此外也可透過贈與子女或修繕貸款等方式，減輕第2屋房貸壓力。

變通方式

今年6月24日，央行明令台北市與台北縣10大特定區域民眾，若名下已有房貸，第2屋貸款成數就不得超過鑑價7成，且不能有寬限期。自此，無論自住、投資客都受到影響，房地產市場買氣稍跌，不過近2個月來，買氣稍有回升，顯見買賣市場似乎存在解套方式。
永慶房屋研究發展室協理黃增福表示，對自住換屋族而言，為避免被認定為投資客而受貸款成數所束縛，最穩當作法是先出售第1屋，並出具「委託銷售」的資料給銀行，證明自身只是純粹換屋。

可用第1屋增貸

然而，實例上大多數人都是「先買再賣」，恐怕申辦房貸時手上尚無任何證明文件。此時可以第1屋增貸的方式，間接為第2屋爭取多一些貸款空間。不過要注意，屋齡20年以上的房屋貸款成數可能比新屋低1~2成。
以第1屋修繕為由貸款，通常也可貸到7~8成，然而，銀行業者低調表示，央行現正進行金檢，調查各大銀行是否確實過濾投資客，民眾若房屋修繕貸款額度過高，不符常理，可能將必須填寫說明書。

也可使用信貸

由於信用管制是以個人為單位，購買第2屋也可用配偶或親屬名義申貸，對無工作能力的子女，可採「贈與」方式歸到其名下申貸。注意每年有220萬元的免稅額，除了自備款外，每年的還款也建議低於220萬元。
採取人格擔保方式爭取信貸，則因金管會規定總額度不可超出月薪的22倍，且每年利率約7~13%，公教人員約1.5~2%，貸款額度低而利率高，減輕壓力的成效不大，一般人通常還是以不動產為抵押物擔保。

第2屋解套5招

方法/應注意事項
先將第1屋售出：出具第1屋委售或已出售文件，可證明自己不是投資客
將第1屋增貸：屋齡20年以上房屋貸款成數可能比新屋低1~2成
以第1屋修繕為名義貸款：額度過高可能必須填寫說明書
以配偶或親屬名義申貸：如對尚未就職子女採「贈與」方式，須注意每年有220萬元的免稅額
以信貸彌補房貸的不足：總額度不可超出月薪的22倍，且每年利率約7~13%、公教人員約1.5~2%
資料來源：《蘋果》採訪整理

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