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想撿便宜 瞄準預售換約

2010/09/25

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

想買地段不錯又相對便宜的房子，不妨從預售案換約物件下手。房仲業說，受央行打炒房影響，投資客目前正積極釋出此類物件，而且價格鬆動不少，現階段很有機會撿到便宜。

預售案換約物件是指購屋人買下預售屋後，還沒交屋，就又轉手出售的房子。這樣的物件，只要買賣雙方向建商換約、更改房屋權利人，即完成交易，無須到戶政機關辦理過戶。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，預售換約交易是這幾年投資客最愛的投資方式，主要是這幾年房價上漲快，投資客買下預售屋後，往往建案還沒完工，房價已漲了二、三成，以自備款來算，獲利已達一倍，因此乾脆交屋前即獲利了結。

他表示，在交屋前把房子賣出去，除了可賺差價外，還可省下後續交屋費用，如契稅、戶政機關登記相關費用、貸款手續費等，而且不用負擔貸款利息。這是為何許多大型建案在交屋前往往會有一波交易熱潮的另一主因。

台灣房屋發言人謝萬雄表示，之前房市買氣旺，這類預售案換約物件，儘管投資客希望在交屋前賣出去，有時間壓力，但因看好後市，價格仍多堅持比照市場最新行情，有些甚至開出創新區域行情的高價，抱持著頂多自己交屋的打算。

不過這種情況在央行打炒房後，已有明顯改變，尤其是被央行列入信用管制的台北市，以及台北縣中永和、板橋、新莊、三重、新店、蘆洲、汐止、土城等10個縣轄市，不少投資客急於出手，讓價意願明顯提高。

謝萬雄分析，目前面臨交屋的建案，多是07、08年所推出的個案，當時投資客多以8成~8成5貸款作為財務計算，但央行6月底祭出第二套房貸款成數不得超過7成，換句話說，如果要自己交屋，就得多拿出1成到1成5的自備款。

此外，央行宣布第二套房取消寬限期，不能只繳息，一旦交屋就得本息還款，也加重投資客的財務負擔。

在此狀況下，謝萬雄表示，市面上已開始出現一些急售的換約物件，許多投資客心態已從堅持大幅獲利，改為「有賺就好」，開價降低，議價空間也明顯放大。至於議價幅度，需視個別投資客資金情形、物件漲幅而定。資金不足或房價漲幅較大的區塊，投資客讓價幅度就較大。

謝萬雄表示，這對自住客來說是相當不錯的揀便宜機會，儘管受央行政策影響，大台北7月交易量明顯下滑，但8月後已有回升，房價短期要見明顯回檔，並不容易，而從預售案換約物件下手，則有機會買到相對便宜的物件。