博智專業貸款0925257899

不定期租約 房客權利恐受損

房東若轉售《民法》無法保護房客

2010年09月11日蘋果日報

租約屆滿前夕，房客與房東可進行換新約，否則對雙方權利皆有影響。莊宗達攝

【蔡佩蓉╱台北報導】「租約快到期了，房東卻遲遲沒有來換約，租期屆滿沒有簽約，對我的權利有影響嗎？」長期在外租屋的民眾要注意了，若租約屆滿卻沒有與房東重新簽訂新約，租約將自動從「定期租約」轉為「不定期租約」，對於出租人與承租人的權利皆有影響。

注意換約

一般有明確界定合約期限稱為「定期租約」，承租人與出租人雙方都須履行契約內容，不過若是房屋超過1年租約，卻沒有用字據、書面訂立契約或是租約期間屆滿，房客繼續使用房屋、房東也繼續收取租金，卻沒訂立新約時，這時候則稱為「不定期租約」。

房東不能終止租約

台灣房屋法務處副處長周展雪表示，「不定期租約」對房東的影響在於不能任意終止租約，若要終止租約必須符合《土地法》第100條：出租人收回自住或重新建築時、承租人積欠租金額達2個月以上、承租人違反規定轉租於他人時等條件，不定期租約一般來說對房客較有利。
不過，不定期租約對房客權利的影響，也有一定程度的受限，周展雪指出，主要在於《民法》第425條保障房客有「買賣不破租賃」的權利，可繼續向新屋主承租至租約屆滿，而原有的權利絲毫不影響，但是在不定期租約之下，房東若轉售房屋，房客無法受到《民法》保護，個人權利恐受影響。
中信房屋法務專員白宗易補充，雖然不定期租約感覺較保障承租人，但是承租「店面」的時候，不定期租約對承租人卻存在很大的風險，尤其承租店面可能會耗費幾十萬至百萬的裝潢費用，若一旦租約轉成不定期租約，代表房東僅可依據《土地法》第100條，告知房客要收回自住，承租人也必須履行。
雖然在《民法》第450條第二項指出，「未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣，從其習慣」，代表不定期租約雙方可隨時終止租約，但房東受限《土地法》限制，房客也可能面臨房東隨時收回自住的風險。避免發生租約糾紛，白宗易建議，一旦租約即將屆滿，房客可主動與房東進行換約，回歸正常化的定期租約，雙方皆可受到租約保障，降低租屋風險。

定期租約與不定期租約差別

定期租約：有明確的合約起訖日
不定期租約
◎《民法》第422條，不動產租約超過1年，且未定立字據
◎《民法》第451條，租賃期約屆滿，承租人仍為租賃物使用收益，而出租人不表反對意思
資料來源：《蘋果》採訪整理

博智金融整合行銷 銀行貸款 以誠信、專業的態度，搭配各銀行資深業務團隊提供您專業貸款諮詢。透過懇談精確找出您的貸款密碼，任何有關銀行貸款與資金問題，歡迎隨時留言或與我聯繫討論～一定給您滿意的答覆。

銀行各類貸款：房屋貸款、轉增貸、信用貸款、汽車貸款、二胎貸款、企業貸款。以及工商融資：小額融資、土建融資、票貼、代償降息、二胎借款、原車融資...等服務，保證所有服務在撥款之前不收任何費用。

掌握貸款契機。成就更多可能！

諮詢專線：0925-25-7899 莊小姐
線上諮詢MSN : bws_loan@hotmail.com